Według intencji ustawodawcy instytucja najmu okazjonalnego ma na celu wzmocnienie pozycji właścicieli lokali, którzy spodziewają się problemów z usunięciem nierzetelnych lokatorów, obawiają się wynajmować swoje lokale, albo wynajmują je bez zawierania odpowiednich umów i nie zgłaszając osiąganych dochodów z najmu urzędom skarbowym.
Uproszczenie procedury postępowania na wypadek niewywiązywania się najemców z obowiązku opróżnienia lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu ma być zachętą dla właścicieli, aby stosowali właśnie tę formę najmu.
W ustawie z z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2010 r. Nr 3, poz. 13) została wprowadzona, jako szczególny rodzaj najmu, instytucja najmu okazjonalnego. Ten rodzaj najmu został uregulowany w art. 19 a – 19 e powyższej ustawy.
Ustawodawca zdefiniował najem okazjonalny w art. 19a ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2018 r. poz. 1234):
„umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.”
Przez umowę najmu okazjonalnego lokalu rozumiemy zatem umowę zawartą w formie pisemnej pod rygorem nieważności, w której wynajmujący (osoba fizyczna), nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zobowiązuje się oddać najemcy do używania lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu ustalony czynsz.
Zaletą zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest zabezpieczenie praw wynajmującego poprzez prawo do eksmisji uciążliwego najemcy.
Najem okazjonalny zapewnia właścicielowi mieszkania skuteczniejszą ochronę aniżeli zwykła umowa najmu. Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego ograniczają więc prawa najemców poprzez wyłączenie szeregu przepisów, które służą ochronie lokatorów.
Jeżeli chodzi o strony umowy najmu okazjonalnego warto wskazać, że najemcą może być jedynie osoba fizyczna, ponieważ najem lokalu jak wynika z ustawy służyć jej ma tylko i wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Przedmiotem takowej umowy nie może być również lokal wynajęty w celu prowadzenia działalności gospodarczej.
Według art. 19a ust. 6 umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie w formie pisemnej pod rygorem nieważności (ad solemnitatem). Wszelkie zmiany tej umowy również wymagają dla formy pisemnej. Ustawodawca określił, że taka umowa może być zawarta wyłącznie na czas określony i obowiązywać nie dłużej niż 10 lat. Co ważne, po upływie tego terminu umowa może być przedłużona o kolejne maksymalne 10 lat. Ograniczenie to jest również swoistym zabezpieczeniem dla wynajmującego, który po upływie tego czasu może być pewny, że lokal ten odzyska. Zawarcie umowy na czas nieokreślony jest w tym konkretnym przypadku niedozwolone, a taki zapis w niej zawarty byłby z mocy prawa nieważny i doprowadziłby do nieważności całej umowy włącznie.
Zgodnie z treścią art. 19a ust. 2 uopl na wynajmującego i najemcę ustawa nakłada obowiązek dołączenia niezbędnych dokumentów:
„1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.”
Dokumenty te mają istotne znaczenie dla wynajmującego, gdyż znacznie ograniczają ochronę najemcy.
Wypis aktu notarialnego, w którym to najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania wynajmowanego lokalu mieszkalnego, daje wynajmującemu uproszczoną realizację prawa do opróżnienia lokalu w razie gdyby najemca nie chciał go dobrowolnie opuścić. Wynajmujący ma bowiem prawo do prowadzenia egzekucji na podstawie zaopatrzonego w klauzule wykonalności aktu notarialnego, i nie potrzebuje wytaczać powództwa o opróżnienie lokalu przeciwko najemcy.
Ponadto, w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym w art. 19a ust. 2 pkt 2) najemca jest zobowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Powinien również przedstawić oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny do o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy wynajmującemu. Niewywiązanie się z tego obowiązku przez najemcę może spowodować wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego lokalu, przy konieczne jest zachowanie co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Umowa najmu okazjonalnego musi zawierać postanowienia dotyczące wysokości czynszu oraz warunki jego zmiany. Podwyższenie czynszu może wynikać jedynie z umowy. Według przepisów wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy od uiszczenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja jest negocjowana przez strony umowy, ale nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu najdalej miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po ewentualnym potrąceniu przez właściciela należności z tytułu niezapłaconego czynszu najmu oraz innych kosztów związanych z egzekucją obowiązku opróżnienia lokalu.
Właściciel lokalu mieszkalnego jest zobowiązany do zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na jego miejsce zamieszkania. Zgłoszenie to powinien zrealizować w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia umowy najmu okazjonalnego. Zgłoszenie do US jest warunkiem uzyskania przez umowę wypełniającą cechy najmu okazjonalnego prawnie gwarantowanych elementów swoistych dla takiej umowy w postaci wyłączenia w stosunku do niej najważniejszych elementów ochronnych przewidzianych w uopl. Warto dodać, że w ramach najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca. Eksmisję z lokalu mieszkalnego wynajmowanego okazjonalnie można przeprowadzić nawet wobec kobiet w ciąży, osób niepełnosprawnych i chorych obłożnie.
Po rozwiązaniu stosunku najmu, lub jego wygaśnięciu na skutek wypowiedzenia albo upływie czasu na jaki umowa została zawarta, najemca ma obowiązek wyprowadzić się z lokalu mieszkalnego. W przypadku, jeśli najemca tego nie zrobi, wynajmujący doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym notarialnie poświadczonym podpisem właściciela.
Zgodnie z art. 19d ust. 3 uopl żądanie opróżnienia lokalu musi zawierać:
- oznaczenie wynajmującego oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
- wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
- wskazanie terminu nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
Jeśli najemca nie podporządkuje się temu wezwaniu, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.
Do tego wniosku zgodnie z treścią art. 19d ust. 4 uopl wynajmujący musi załączyć:
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
- dokument potwierdzający przysługujący wynajmującemu tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie wynajmującego (może to być np. aktualny wypis z księgi wieczystej);
- potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.
W postępowaniu sąd bada jedynie czy umowa najmu wygasła, a także czy spełnione zostały pozostałe przesłanki formalne. Postępowanie klauzulowe nie wymaga ono wyznaczenia rozprawy. Sąd nadaje klauzule wykonalności na posiedzeniu niejawnym, bez powiadomienia o posiedzeniu stron.
Najem okazjonalny lokalu jest jedną z najlepszych form najmu dopuszczonych przez prawo w celu zabezpieczenia interesów wynajmującego. Zawarcie takiej umowy daje wynajmującemu wiele korzyści i pozwoli zaoszczędzić czas w przypadku konieczności odzyskiwania lokalu od nieuczciwego najemcy.
Instytut Biznesu /TTP/ 10.01.2019
